“望江门外菜担儿”
曾经的望江，杭州的食品工业基地。肉联厂、罐头厂、面粉厂、五丰冰库……都聚集在这里，留下了无数老杭州人的味道记忆。
如今的望江，是杭州主城区最大的旧城改造区域。一头是西湖，一头是钱塘江，一座新城将拔地而起。
今年以来望江新城的动作不断：新世界综合体项目规划公示、始版桥未来社区出让……还有“待字闺中”的城站东广场项目，引发期待。
今天，让我们再次剖析一下备受瞩目的望江新城。
01
东至秋涛路、新开河，西至贴沙河和铁路，北至清江路，南至中河高架—秋石高架互通。
这片2.23平方公里的区域，西邻杭州老城，南接钱江新城。望江新城，被称为杭州从西湖时代走向钱塘江时代的“最重要的一公里”。
曾经这里的生活环境一直与杂乱相伴，农居混杂、违章建筑众多、居住环境和卫生条件也不太好。
年，望江区域启动征迁，整村拆除，整片推进。去年，汽车南站搬迁。
市中心出现一大片土地，如同白纸，静待书写。
▲通往南站的东宝路，曾经的喧嚣早已不根据总体规划，望江新城定位：“一心、一带、两轴、四片”。
其中，东宝路以南、望江路以北的望北居住片区，望江路以南的望南居住与文化片区，是两大居住区。
婺江路沿线与城站站前地区空间，是重点优化以及公共建筑的地标最集中的区域。
02
一直以来，城站的铁路如同一道鸿沟，隔开了老城与望江新城。
根据规划中，未来，城站将像望江新城一侧，设立东出入口，以实现城站东西交通流的融通。
并且地铁1、5、7号线与城站的高铁，也将实现贯通。城站枢纽将是高铁和机场最快最便捷的转换点。
这又将是一个典型TOD规划的区域。
“地下城市”也将出现在城站东出入口附近，打造一座隐形城市。
此外，沿婺江路两侧，还会建设国际传播中心、国际社区以及年轮商业街等地标建筑，在设计时进行地面层与地下空间一体化开发。
▲城站铁路，远处是在建的高楼为御品路边交通方面，未来婺江路、海潮路延伸段贯通之后，整个望江区块将形成“四纵五横”格局。
从纵向看，望江路、婺江路、清江路、姚江路四条城市主、次干道如同四条大动脉，贯穿整个望江新城；从横向看，海潮路、秋涛路、钱江路、富春路、之江路又将望江新城划分出一个个网格。
钱江新城、湖滨商圈、复兴商圈也将因此全面打通。
在望江新城，还有一些关键词，更能描绘出未来的场景。
海潮寺、源泰楼、甘王路历史建筑、娃哈哈工业遗存……城站火车站、四条地铁线……K11购物中心、瑰丽酒店、崇文公办学校、始版桥未来社区……
这里将是一个历史文脉与TOD城市规划相融汇的区域。
03
其实，且不论规划定位多高端，光看这“左拥西湖右抱钱塘江”的绝佳地段，“重启”的望江新城无疑会是“楼市宠儿”。
然而，年时，望江新城宅地首秀，结果出乎意料地“翻车”了。
当时，滨江以总价超26亿元竞得，楼面价元/㎡，溢价率仅1.95%。这宗地也就是后来的御品。
不过，大半年后的望江新城，已是“千金难求”。
去年4月16日，滨江集团竞得望江新城第二宗宅地，成交楼面价.75元/㎡，溢价率30%，并付出了自持22.0%的代价。
去年7月30日，望江综合体地块出让，设置了种种苛刻出让条件后。这宗地被香港新世界摘得，总价98亿元，成交楼面价约元/㎡。
今年6月，位于望江的未来社区地块出让。共经过83轮报价，才由滨江收入囊中，成交总价约61.86亿元，成交楼面价元/㎡，溢价率21%。
▲望江新城已出让地块去年6月望江新城的首个住宅项目——滨江金地御品亮相，随后开盘仅三次，就快速清盘。总价千万级的豪宅，最低中签率不过21%。
而今年5月，融创滨江御潮府首开。推出套房源，报名人数超户，中签率更是低至了5.62%。
此外，滨江始版桥未来社区与新世界望江项目中，都有部分可售住宅，但体量都不大。
从双限后的房价来看，精装限价元/㎡的望江新城，稳稳处于杭州板块价格体系的第一梯队。
04
就在上周，杭州市规划网公示了新世界望江新项目最新规划！
首先几张美图，感受一下。
▲新世界项目设计方案项目用地面积约11.6万㎡，总建筑面积约76万㎡，其中商业10.68万㎡、住宅15.23万㎡、酒店4.49万㎡、办公8.96万㎡。
根据规划公示，整个项目包含商业、住宅、办公、酒店等多个业态，此外，还规划了一条宽20米的中央景观轴线，不仅有步行街、大型的下沉广场，还有景观绿轴。
这也意味着：杭州也将成为国内唯一一个会集新世界旗下五大顶级品牌的城市——K11购物艺术中心、甲级商厦K11ATELIER、奢华服务式公寓K11ARTUS、瑰丽酒店以及高尚社区。
在地面上，K11购物艺术中心、艺术商业街和瑰丽酒店三者，将通过连廊和中央绿道的形式，以休闲、漫步的方式相连，为杭州市民游客打造新的城市打卡胜地。
在地面下，住宅负一层和杭州地铁1号线婺江路站，以人行隧道相连，无论天气如何都能轻松步行到地铁站。
▲新世界项目设计方案最令人关心的住宅，也有了更清晰的轮廓：住宅占地面积共6.5万㎡。规划共10幢高层，约21-23F。
根据出让条件规定，地块所建住宅预售最高均价为元/㎡（含元/㎡装修），预计将在年亚运前推出。
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在今年的读地手册中，望江新城将计划推地三宗，分别为望江新城核心区块10、11号地块、未来社区1-3号地块以及海潮寺边商业地块。
其中，未来社区的地块已被滨江竞得。
与新世界毗邻的地块，也就是城站东广场项目，却迟迟不见动静。
这宗地块土地面积75.9亩，建筑面积约23.78万㎡，其中商业商务可建面积20.14万㎡。限高米，将成为望江新城的建筑最高点。有望一面俯瞰钱塘江，一面远眺西湖。
今年年初，有消息称，上城区正在与九龙仓进行接洽。其知名的商业项目其国际金融中心IFS，在上海、成都、长沙、香港，都是城市地标。
但据我们打听到的最新消息：IFS落子望江新城，基本无望。
▲近处是始版桥未来社区，远处是城站与杭州已经汇集了杭州大厦、万象城、嘉里中心等一线高端商业项目；龙湖天街、大悦城、乐堤港、万科中心也逐渐支撑起了区域的商业核心。此外，恒隆广场、新鸿基IFC，K11、嘉里城也在加速赶来。
那么，在未来的城站东广场，谁将打造一张杭州新的商业封面呢？
会是杭州呼唤已久的太古里？传说要进驻钱江世纪城的SKP？本土“商业一霸”银泰？谁会成为“神秘嘉宾”？
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